养老难题：无房可搬，婴儿潮一代退休困境
【川透社编译报道】美国婴儿潮一代集中退休，在住房危机冲击下，搬到养老房安享晚年变得遥不可及。房源少、改造贵、储蓄低、成本高，路路不通。旧居空荡不便，但就地养老已成被迫选择。
业主们都被不动产套牢了，资金无法流动，加上高房价和高利率，更是别无他选。
美国房价持续飞涨，年轻人买不起房，老人们也受到影响。消费能力内的房源短缺，退休了的老人家不得不原地养老。美国婴儿潮一代在过去几十年里享受过时代红利，他们曾满心欢喜地看着自己的房产增值，但到了退休的年纪，面临住房危机的冲击，他们笑不出来，搬进新家养老成了难题。
婴儿潮一代（出生于1946-1964）数量庞大，年轻时赶上了房地产市场发展的风口，如今时过境迁，市场不景气，他们只能在旧房子居家养老，年轻一代未来或许也会陷入这样的困境。
Redfin最近发表，78%的婴儿潮一代计划退休。早在2022年，Redfin就已经报道过婴儿潮一代的独居困境，在大房子（三居室及以上）业主群体中，婴儿潮空巢老人占比高达28.2%，明明千禧一代才是带着小孩需要住大房子的主要用户，他们却仅占14.2%。
搬进专门的退休公寓看起来根本不现实，退而求其次，旧房改造也能让晚年过得更舒适，但改建成本也远远超出老人们的消费能力，尤其是对靠固定收入生活的退休家庭而言，更是天文数字。
“越来越多的婴儿潮一代选择就地养老，这意味着他们会持续占据自己的旧房子，不会转手，”纽约市房地产经纪人亚历山德拉·古普塔（Alexandra Gupta）在接受《新闻周刊》采访时表示。“他们不搬走，数百万套房产无法重新流入市场供年轻人购买，直接导致了住房短缺。”
买不到：适宜房源短缺
住房稀缺的一大原因是新住房建设放缓。2023年，美国全国广播公司财经频道（CNBC）的报告指出，流通的住房供应不足5%。
美国的住房库存和建房速度尚未恢复到2008年金融风暴前的水平。截至2024年10月，已开工的住房数量为130万套，与2006年的水平相比，少了近100万套。
Home Qualified的创始人兼总裁拉尔夫·迪布格纳拉（Ralph DiBugnara）告诉《新闻周刊》：”待售房屋短缺是当今房价居高不下的一个重要原因，所以尽管旧房子还有增值的可能，婴儿潮一代也选择留在原地养老。他们不是不想搬家，不想换小一点的养老房，而是没有足够的空房可搬，房源紧俏使得房价飞涨。再加上利率提高、保险涨价，新房成本居高不下，老人们根本就买不起房子，原地养老是唯一的选择，旧房子空不出来，更加剧了房地产市场的库存短缺。”
修不起：天价改建成本
根据Thrive Homes公司的数据，随着年龄的增长，加宽走廊、减少楼梯和其他便捷改装可能是养老房的必需品，但仅安装一部楼梯升降机，费用可能就已经高达3,500-6,000美元。改建后的住房在转卖时也会受到影响，在2021年全美住宅建筑商协会对购房者态度的调查中，尽管加宽走廊和无台阶入口等功能对大多数人来说都还算可取，但有多达56%的受访者表示不会购买带电梯的住宅。
深远负面影响
婴儿潮一代拥有美国住房的绝大部分份额，2008年房地产崩盘和他们的父辈“沉默的一代”逐渐去世后，这一占比不断增长。在新冠疫情期间，X世代和千禧一代也扩大了他们在美国房地产市场中的份额，但婴儿潮一代仍在扩大占比且保持绝对领先。
古普塔说，这将产生极为深远的影响。“许多婴儿潮一代拥有大量的房屋资产，他们能够用自己的这些不动产来创造财富，保障退休生活。然而，年轻一代买房更难了，很难复刻婴儿潮一代的致富故事。现在的房地产市场对年轻买家很不友好，他们买不起房，代际之间的财富鸿沟可能会越来越大，房屋所有权将成为金融不平等的一个更加重要的驱动因素。”
“退休的婴儿潮一代买不起养老房，这可能还会反过来影响租赁市场，”她继续补充道：”婴儿潮一代集中退休，总会有一部分老人为了搬进更合适的小型住宅选择租房，那么老年友好型住房的市场需求可能会上升。千禧一代和Z世代已经因为房价上涨而推迟购房，或许会有越来越多的年轻人选择长期租房。这可能会导致租金上涨，尤其是在理想的大都市地区，年轻人买房越晚，首付涨得越高，租金付得越多，不断挑战着他们的储蓄能力。”
尽管过去几年旧房产的价值飙升，退休后的婴儿潮一代仍然身处养老困境，只能原地不动，为昂贵的旧房改造发愁。
养老难题如何解决
虽然联邦政府有一些解决方案，比如美国农业部的农村住宅支持政策、住房与城市发展部的购房计划1，但马里兰大学建筑规划与保护学院房地产开发副教授杰西·萨吉诺（Jesse Saginor）说，这些措施远远不够。
萨吉诺告诉《新闻周刊》：”一种解决方案是大幅增加资金、补贴、税收减免以及分区灵活性2，让养老住房的价格降下来，让老年人买得起房、有地方搬，因为退休之后许多人可能只能靠社会保障生活，几乎没有其他收入。这个办法的重点是为退休换房的老年人建造负担得起的住房，只要他们愿意搬家，就一定有房可选。这就消除了在收入固定的情况下，搬家成本过高的问题。”
但是，”无论我们如何努力为各种收入水平和年龄段的人口建造住房，无论抵押贷款利率和通货膨胀率如何，都必然会出现住房短缺的情况，因为住房需求往往是动态的，而住房供应在很大程度上是静态的。”萨吉诺说。【全文完】
来源：《新闻周刊》USA2025年1月 | 作者：Aliss Higham
原文标题：Downsizing Gose Bust for Boomers
